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Ich wohne in Hamburg in einer Eigentumswohnung in der Hafencity. Wir haben als Baugemeinschaft gebaut und sind vor zehn Jahren eingezogen. Für die Eigentümer, die hier nie eingezogen sind und gleich vermietet haben, endet jetzt die "Immobilien-Spekulationsfrist". Was bedeutet das Auslaufen der Frist?
Julia Jirmann: Sie können die Wohnung jetzt verkaufen und den Gewinn aus diesem Verkauf einbehalten, ohne darauf Steuern zu zahlen. Wären sie direkt eingezogen, wäre das schon nach drei Jahren möglich gewesen.
Der Wert der Wohnungen hat sich mindestens verdoppelt. Wir reden also über wirklich große Summen. Ist das gerecht?
Nein, ist es nicht. Und steuerlich ist es unsystematisch, denn andere Arten von Einkommen werden ja besteuert, und dies ist schließlich ein Einkommen. Diese Unlogik kritisieren nicht nur wir, sondern auch konservative Ökonomen.
Wenn so viele das kritisieren, warum wird die Spekulationsfrist für Immobilien nicht abgeschafft?
Nicht nur Ökonomen und Steuerrechtler, sondern auch Parteien haben dieses Steuerprivileg regelmäßig kritisiert. Letztlich hat es bisher am politischen Willen und an den Mehrheiten gefehlt. Häufig wird dagegen mit dem Schutz der privaten Altersvorsorge argumentiert. Allerdings dienen auch Arbeitseinkommen der Altersvorsorge – und die werden schließlich voll besteuert.
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Sollte man die Spekulationsfrist für Immobilien komplett abschaffen?
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sollten grundsätzlich besteuert werden. Denkbar wäre ein moderater steuerfreier Abschlag für langfristig gehaltene Immobilien. Ein vollständiges Steuerprivileg, wie es derzeit in Deutschland gilt, existiert in vielen anderen Ländern nicht. Österreich hat dieses Privileg beispielsweise vor über zehn Jahren abgeschafft. Deutschland sollte das ebenfalls machen.
Julia Jirmann
Die Spekulationsfrist für Immobilien ist nicht die einzige steuerliche "Unsystematik" in diesem Bereich. Was gibt es noch?
Ein besonders augenfälliges Privileg ist die grundsätzliche Gewerbesteuerbefreiung für Immobiliengesellschaften.
Wie das?
Jedes normale Unternehmen in Deutschland zahlt 15 Prozent Körperschafts- und rund 15 Prozent Gewerbesteuer. Doch für große Immobiliengesellschaften gelten Ausnahmen: Sie müssen keine Gewerbesteuer zahlen und sparen damit etwa die Hälfte Steuern. Und das unabhängig davon, was mit den gesparten Steuern passiert.
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Aber wir wollen ja, dass viele Wohnungen gebaut werden. Braucht es da nicht steuerliche Anreize?
Ja, das ist sicher sinnvoll. Doch die sollten dann insbesondere an den Neubau von Wohnungen gebunden sein. Derzeit gelten Steuerprivilegien für das bloße Halten von Bestandsimmobilien. Das lenkt Kapital in den Immobilienmarkt, das dort keinen Nutzen stiftet, sondern die Preise weiter in die Höhe treibt und den Markt verknappt.
Immer wieder in der Kritik bei steuerlichen Privilegien für Immobilienbesitzer stehen die sogenannten "Share-Deals". Was ist damit gemeint?
Wir sprechen von einem "Share-Deal", wenn nicht die Immobilie direkt verkauft wird, sondern Anteile an einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Es wird also nicht die Immobilie direkt übertragen, sondern schrittweise Anteile an der Gesellschaft. Und damit kann die Grunderwerbsteuer umgangen werden. So konnte beispielsweise Vonovia bei der Übernahme der Deutsche Wohnen rund eine Milliarde Steuern vermeiden. Zum Vergleich: Eine normale Familie muss beim Kauf ihres Eigenheims durchaus oft mehrere zehntausend Euro Steuern zahlen.
Dass sich das umgehen lässt, hört sich fast schon illegal an.
Das Gesetz erlaubt solche Gestaltungen. Solange innerhalb von zehn Jahren nicht mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Schwelle wurde zwar in den vergangenen Jahren abgesenkt, früher lag sie bei 95 Prozent, aber dennoch lässt sich die Steuer weiterhin umgehen.
Wenn wir über Steuerprivilegien im Immobilienbereich reden, darf ein Aspekt nicht fehlen: die Abschreibung. Was genau ist das eigentlich?
Abschreibungen sind an sich sinnvoll. Problematisch ist das Zusammenspiel bei privat gehaltenen, vermieteten Immobilien: Wenn die Abschreibung die Steuer über viele Jahre reduziert und gleichzeitig der Gewinn aus dem Verkauf unter bestimmten Bedingungen steuerfrei bleibt. Verluste werden berücksichtigt, Gewinne nicht besteuert. Auch das ist für uns steuerlich unsystematisch.
Welches Steuerprivileg für Immobilienbesitzer sollte komplett entfallenw
Die aus meiner Sicht absurdeste Regel im Erbschaftsrecht: Wer 30 Immobilien erbt, zahlt Erbschaftsteuer – wer aber mehr als 300 erbt, kann sich oft von der Steuer befreien lassen.
Wie unser Steuersystem Ungleichheit fördert. Ein Reformvorschlag. Dietz Standpunkte, 168 Seiten, 20 Euro
Woher kommt das?
Erben von Unternehmensvermögen sind umfangreich von der Erbschaftsteuer befreit. Sie erhalten ja, so die geltende Meinung, Arbeitsplätze, investieren in die wirtschaftliche Zukunft ihres Unternehmens, und das wollen wir als Gesellschaft fördern. Darüber könnten wir hier auch trefflich diskutieren, denn wir vom Netzwerk Steuergerechtigkeit fordern schon sehr lange eine grundsätzlich andere Regelung. Aber jetzt geht es ja um Wohnungen und Immobilien. Und da geht die Finanzverwaltung bei einer Erbschaft von mehr als 300 Wohnungen pauschal davon aus, dass ein Unternehmen vorliegt, und deshalb dürfen die Ausnahmeregeln bei Großerben von Immobilien auch angewandt werden.
Aber sind solche Großerben nicht immer Unternehmer?
Eben nicht, auch viele Privatleute erben so viele Wohnungen. Wo entstehen da neue Arbeitsplätze? Wo ist der Gewinn für unsere Gesellschaft? Dieses Privileg kostet schätzungsweise rund eine Milliarde Euro Steuereinnahmen pro Jahr.
Im Netzwerk Steuergerechtigkeit Deutschland arbeiten Gewerkschaften, kirchliche und entwicklungspolitische Organisationen, soziale Bewegungen, Umwelt- und Menschenrechtsverbände, wissenschaftliche Institutionen und weitere zivilgesellschaftliche Organisationen sowie aktive Einzelpersonen zusammen. Gemeinsam engagieren sie sich auf verschiedenen Feldern für eine am Gemeinwohl orientierte Finanzpolitik.
