Egal, ob bauen oder mieten: Wohnen in Deutschland ist teuer. Immer mehr Menschen können es sich kaum noch leisten. Und jetzt sollen auch noch Bestandsgebäude energetisch saniert werden, um die Klimaschutzziele zu erreichen. Kann es so überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum geben? Wo liegen die größten Probleme? Und was kann die Politik machen? Diesen Fragen gingen die Teilnehmenden auf dem Kirchentagspodium "Bezahlbares Wohnen in der Klimakrise" am Freitag in der Meistersingerhalle nach.

Die Wohnungs- und Stadtforscherin Lisa Vollmer vom Institut für Europäische Urbanistik in Weimar sagte, dass die Politik mehr regulieren könne. Zum Beispiel im Bereich der energetischen Sanierung in Mietshäusern. Vermieter können als Anreiz für diese Sanierungen acht Prozent ihrer Investitionskosten dauerhaft auf die Miete umlegen, auch wenn die Investition irgendwann wieder finanziert ist. "Es kann nicht sein, dass das zulasten der Mieter geht, die ökonomisch schwächer sind", sagte sie.

Ralf Schekira, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens der Wbg Nürnberg, argumentierte für mehr Investitionen in Instandhaltung statt teurer Erneuerung. Eine vollständige energetische Sanierung erhöhe die Mietkosten im Schnitt um 2 Euro pro Quadratmeter. "Wenn ich erhalte und nicht erneuere, liege ich eher bei 50 bis 80 Cent pro Quadratmeter", sagt er.

Es ist nicht fair, wenn die Mieter die energetische Sanierung finanzieren müssen

Vollmer kritisierte, dass einige größere Wohnungsunternehmen nicht in die Instandhaltung investieren, aber in die energetische Modernisierung, weil sie Letzteres auf die Mieter umlegen können. Gleichzeitig werde nicht überprüft, ob die Sanierungen tatsächlich effizient seien. Es sei nicht fair, wenn die Mieterinnen und Mieter die energetischen Sanierungen finanzieren würden, während die Wohnunternehmen Gewinne an ihre Anleger verteilten. "Sollen doch die Vermieter Härtefallanträge stellen, wenn sie aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage sind, energetische Sanierungen zu tragen", forderte sie. Dann könne der Staat im Notfall bezuschussen. Sonst müssten immer die Mieter Härtefallanträge stellen. Um die Klimafrage im Gebäudesektor zu klären, müsse man Energieeffizienz und soziale Fragen zusammen denken.

Sebastian Lederer von den Architects for Future bemängelte, dass zu wenig Probleme parallel angegangen werden, zum Beispiel energetisches Dämmen und die Verwendung nachhaltiger Rohstoffe. Es mache wenig Sinn, eine Fassade zu erneuern und fünf Jahre später erneut zu dämmen. Wer eine Solaranlage aufs Dach baut, solle auch an Wärmepumpen denken oder überlegen, den Strom für ein E-Auto zu nutzen.

Als ein Lösungsweg aus der Wohnungskrise gilt vielen, immer mehr Wohnungen zu bauen. Auf dem Podium fand das geteilte Zustimmung. Der Ulmer Oberbürgermeister Gunter Czisch kritisierte, dass es zu viele bürokratische Vorgaben gebe und diese den Wohnungsbau bremsten. Er forderte bundesweit einheitlichere Regelungen.

Wird zwei Jahre nicht gebaut, geht das Grundstück zurück an die Stadt

Vollmer hielt dagegen, dass die Strategie, immer mehr zu bauen, nicht ausreiche. "Wir brauchen Wohnungstausch und eine gerechtere Verteilung von Wohnraum", sagte sie. Man könne nicht zwanghaft umverteilen, aber Anreize schaffen, darüber nachzudenken. Czisch mahnte, die Realitäten dabei nicht auszublenden: Wohnungstausch etwa sei ein nettes Modell, funktioniere aber selten. "Aber wenn wir in Ulm 40 Bauplätze für Einfamilienhäuser ausschreiben, erhalten wir 1700 Bewerbungen", sagte er. Familien wollen Häuser auf dem Land und Kommunen suchen zahlungskräftige Leute.

Einen großen Faktor für hohe Baukosten sehen die Podiumsteilnehmer*innen in den hohen Grundstückspreisen. Sebastian Lederer erklärte wie Finanzkrise und Niedrigzinspolitik dazu geführt hätten, dass Bodenwerte immens gestiegen sind: In Berlin hat der Quadratmeter 2008 im Schnitt 460 Euro gekostet und stieg innerhalb von zehn Jahren auf weit über 5000 Euro. "Das sind Preissteigerung, die ohne Leistungssteigerung passiert sind", sagte er. In München hätten die Bodenkosten 1950 für eine Immobilie 1,4 Prozent betragen. Mittlerweile macht das Grundstück 79,1 Prozent der Kaufsumme aus. "Wenn der Boden ein großer Teil der Investitionssumme von Neubauten ist, ist das ein Problem."

Ulm spielt in dieser Hinsicht eine Vorreiterrolle in der Bundesrepublik. Die Stadt verfolgt seit über hundert Jahren eine sogenannte Bodenvorratspolitik. Ulm hat an sehr vielen Grundstücken festgehalten und strikte Bedingungen für die Bebauung, erklärte Oberbürgermeister Czisch. Neubaugebiete entstehen nur, wenn der Stadt alle Grundstücke gehören. Und Käufer von Grundstücken werden zum Beispiel dazu verpflichtet, innerhalb von zwei Jahre zu bauen. Andernfalls gingen die Grundstücke zum ursprünglichen Kaufpreis zurück an die Stadt. Die Stadt arbeite mit einer eigenen Wohnbaugesellschaft und privaten Partnern zusammen. Man wolle Investoren anlocken, aber keine Spekulanten. Durch ihre Bodenpolitik könnten auch die Preise relativ niedrig gehalten werden. Czisch sei aber klar: "Andere Kommunen haben diese Möglichkeit nicht, wenn sie keine Grundstücke haben und auf kapitalkräftige Investoren angewiesen sind. Manche sind froh, wenn überhaupt jemand investiert."

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Schekira von der Wbg sagte, dass Nürnberg keine so vorausschauende Bodenpolitik betrieben habe wie Ulm. Die Stadt versuche aber mehr kommunale Grundstücke über eine mit der Wbg gegründete Gesellschaft zu bebauen. "Dadurch wird das Tafelsilber nicht weggegeben", sagt Schekira. Darüber hinaus, schreibe man Konzeptverfahren aus. So würden Bauvorhaben nicht an das Unternehmen gehen, das am meisten zahlt, sondern das beste Konzept vorweisen könne.

Auf die Publikumsfrage, ob die Kosten nicht durch eine Lockerung der Energiestandards erreicht werden könne, antwortete Lederer desillusionierend: "Jeder Euro, den wir in Klimaschutz investieren, spart uns zehn bis 15 Euro Klimafolgekosten. Energetische Sanierung schützt uns vor realen Kosten." Er schlug eher vor, an manchen Vorschriften zu feilen. In Baden-Württemberg gebe es eine Stellplatzordnung. Für jeden neuen Bau im Bestand müssten ein bis zwei neue Stellplätze für PKW nachgewiesen werden. "Wenn ich nachverdichte, muss ich also neue Parkplätze anschaffen. Das kostet viel Geld. In der Klimakrise ist es an der Zeit, das zu ändern und Kosten effektiv einzusparen."