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chrismon: Herr Benthack, Sie arbeiten als Architekt in Hamburg bei einer kirchlichen Immobilienentwicklung. Was ist das für ein Unternehmen?
Michael Benthack: Das "Bauwerk Kirchliche Immobilien" ist die Einrichtung des Kirchenkreises Hamburg-West/Südholstein, die insbesondere geschaffen worden ist, um kirchliche Immobilien zu entwickeln und kirchliches Grundvermögen zu bewahren.
Warum braucht es das gerade jetzt?
Weil wir schon ewig in einem Prozess sind, in dem kirchliche Immobilien nicht professionell verwaltet worden sind. Sie wurden einmal hergestellt, "aufgebraucht" und nicht weiterentwickelt.
Und heute?
Wir haben 215 evangelisch-lutherische Kirchen auf dem Hamburger Stadtgebiet und der umliegenden Metropolregion, bei ständig sinkenden Mitgliederzahlen und Einbruch der Kirchensteuern. Und um die Kirchen herum gibt es Grundstücke, alte Gemeindehäuser. Was wird daraus? Wir bieten eine Alternative zu Verkauf oder Abriss.
Im letzten Jahr wurde das Hamburger Trinitatis-Quartier eröffnet. Wo vorher auf einem großen Gelände die Trinitatis-Kirche, ein paar Gemeindebauten und Grünflächen waren, wohnen heute 34 Menschen in Mietwohnungen, die von Ihnen verwaltet werden. Dazu ein "Housing-First-Projekt" für 26 ehemalige Obdachlose, eine Kita, eine Pilgerherberge und ein Gemeindehaus...
Wir sagen ja immer: Wir bauen wieder ein Dorf um die Kirche herum. Das ist im Trinitatis-Quartier sehr gut gelungen, denn dort erfüllen wir unseren Anspruch einer langfristigen und auch sozial verantwortlichen Immobilienentwicklung. Damit tragen wir für den Erhalt kirchlicher Orte im Stadt- bzw. Ortsbild als sichtbare kirchliche Identität bei. Und auch Nachhaltigkeit spielt eine Rolle. Ebenso wichtig ist uns, dass wir Flächen und Plätze für die öffentliche Nutzung entwickeln. Auch das ist hier so geschehen, vernetzt mit den städtischen Angeboten.
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Was machen Sie anders als ein klassischer Projektentwickler?
Für kirchliche Grundstücke gelten in der Regel spezielle Bebauungspläne. Da braucht es viel Fachwissen. Das haben wir. Noch wichtiger ist jedoch: Wir reden mit den Menschen, finden heraus, was sie sich wünschen, und klären dann, was möglich und finanzierbar ist.
Eben nicht immer Sozialwohnungen?
Genau, wenn Sie zum Beispiel nur Platz für 20 Wohnungen haben, dann ist das viel zu klein, um geförderten sozialen Wohnungsbau zu errichten. Aber Sie können kombinieren. Wir haben schon mal ein Haus gebaut, in dem die Hälfte der Wohnungen frei finanziert, und die andere Hälfte sozial gefördert war. Und das funktioniert sehr gut, obwohl auf einem Flur Leute in baugleichen Wohnungen leben und unterschiedliche Mieten zahlen.
Michael Benthack
Werden Sie auch von Kirchensteuern finanziert?
Die von uns für bauwerk umgesetzten Projekte werden ohne den Einsatz von Kirchensteuern geplant und realisiert. Da, wo wir Gemeinden bei eigenen Vorhaben nur beraten, da kann das natürlich anders sein.
Machen Sie Gewinn mit Ihren Projekten?
Natürlich machen wir das und müssen es auch. Nicht nur um unsere über 60 Mitarbeitenden zu bezahlen, sondern auch, weil die Gemeinden dank uns Geld verdienen. Geld, das hoffentlich eines Tages ein Ersatz für wegbrechende Kirchensteuern sein kann.
Wie das?
Wir sorgen dafür, dass die Gemeinden ihr "Tafelsilber" nicht verkaufen, also kurzfristigen Gewinn erzielen, sondern dass sie langfristig investieren. Dafür nutzen wir das Erbbaurecht: Die Kirchengemeinde vergibt dabei das Nutzungsrecht für eine bestimmte Zeit, bei uns in der Regel für 99 Jahre. Dafür bekommt die Kirchengemeinde von uns den Erbbauzins für ihren Haushalt als sichere, planbare Einnahme.
Kirchen und Geld verdienen - schwierig, oder?
Es kommt darauf an, wie und wie viel. Die Rendite unserer Investitionen lässt sich nicht allein in Prozentpunkten ausdrücken. Sie bewegt sich zwischen hartem Euro und sozialem Handeln. Über das Erbbaurecht zahlen wir heute knapp 700.000 Euro Erbbauzinsen an die Gemeinden im Kirchenkreis. Das macht in Hamburg rund sieben Prozent der aktuell frei verfügbaren Kirchensteuern aus.
Das hört sich alles sehr logisch an – trotzdem begegnet Ihnen oft Skepsis?
Wir kommen mit großen Veränderungen auf die Gemeinde zu. Viele haben Angst davor, in einen Topf mit Immobilienspekulanten geworfen zu werden, wenn sie als Gemeinde auf ihrem Grundstück ein Wohnprojekt realisieren.
Sie bauen, aber Sie spekulieren nicht?
Natürlich nicht, denn wir verkaufen ja nicht das fertige Projekt mit Höchstgewinn weiter, sondern sorgen dafür, dass es im Besitz der Kirche bleibt und übernehmen dazu die Entwicklung, die Umsetzung und die gesamte Verwaltung.
Könnte die Gemeinde das nicht auch selbst machen?
Hier stößt das Ehrenamt deutlich an seine Grenzen. Für viele wäre das eine totale Überforderung, von Pastoren oder Gemeinderatsmitgliedern zu verlangen, dass sie ein Mietshaus mit 30 Wohneinheiten verwalten. Wir bieten von Vermietung über Hausmeisterdienste bis zur Buchhaltung alles an, was eine "normale" Hausverwaltung auch macht. Aber immer mit dem Hintergrund, dass wir alle hier einem kirchlichen und auch christlichen Auftrag dienen…
Das hört sich fast ein bisschen zu schön an.
Nein, das ist Realität. Wir müssen damit haushalten, was der Kirchenkreis an Ertrag durch Pacht- und Mieteinnahmen überhat. Unabhängig davon stützen wir auch Projekte, die keinen Ertrag bringen, wie zum Beispiel ein Frauenhaus. Oder eben Housing First. Oder ein anderes Beispiel: Wenn in unseren Wohnanlagen ein Ehepaar in einer größeren Wohnung lebt und ein Partner verstirbt, kann sich die verbleibende Person die Miete oft nicht mehr leisten. Dann haben wir die Vereinbarung, dass sie noch ein Jahr lang zu einer reduzierten Miete in der Wohnung bleiben kann und anschließend innerhalb des Hauses in eine kleinere Wohnung umzieht...
Sie feiern dieses Jahr 20-jähriges Jubiläum. Hat Ihr Modell Schule gemacht in anderen Landeskirchen?
Ja, es gibt Nachahmer, aber flächendeckend ist das Modell in Deutschland noch nicht angekommen. Das hat viel damit zu tun, dass es dafür Mut braucht. Oft höre ich den Satz: "Kirche baut nicht." Ich halte dagegen: Wir bauen langfristige Projekte mit großer Breitenwirkung – für den Ort, an dem sie stehen, und für die Menschen, die dort leben oder arbeiten. Damit erfüllen wir auch eine Verpflichtung, denn irgendwann haben wir diese Grundstücke einmal für kirchliche Arbeit bekommen. Das ist ein Generationenversprechen.
